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泰安市人民政府关于保持房地产市场稳定健康发展的意见
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泰政发【2010】50号

各县、市、区人民政府,市政府各部门、直属单位,省属以上驻泰各单位:
  为认真贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策,有效抑制不合理住房需求,遏制房价过快上涨,保持房地产市场平稳健康发展,根据《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁政发〔2010〕57号)精神,结合我市实际,提出如下意见:

  一、合理引导住房消费
  (一)严格执行差别化住房税收政策。严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的差别化税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。税务部门要严格执行有关政策规定,加大征管力度,切实做到应收尽收,坚决防止随意减免。要切实加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
  (二)严格执行差别化住房信贷政策。各金融机构要继续支持居民首次贷款购买普通自住房,严格二套及以上住房购房贷款管理。对申请贷款购买首套住房且套型面积在90平方米(含)以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例不低于30%;贷款购买家庭第二套住房的,首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍;贷款购买家庭第三套及以上住房的,贷款首付比例和贷款利率应大幅提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定,住房城乡建设部门要积极提供房屋权属登记等相关信息。
  (三)严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人在市内投资购买房地产的,要严格执行国家现行政策。

  二、增加住房有效供给
  (一)落实差别化土地供给政策。重点保证经济适用住房、廉租住房等保障性住房的土地划拨供给,优先解决中低价位、中小套型普通商品住房用地需求,严格控制高档住宅土地供给。中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的土地供应,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。国土资源部门要根据我市住房建设规划,做好土地供应计划安排,加强国有建设用地批后监管。要在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,从严控制商品住房项目单宗土地出让面积,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
  (二)进一步优化住房供应结构。增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,科学合理地安排经济适用住房建设规模,扩大廉租住房保障范围,尽快启动公共租赁住房试点工作。对新建住宅小区,要确保套型建筑面积90平方米以下住房所占比重不低于开发建设总面积的70%。发展改革、规划、住房城乡建设等部门要严格开发项目的核准、规划审批和竣工综合验收管理,确保政策落实到位。
  (三)加快商品住房有效供应。住房城乡建设、规划等部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预售的审批管理。对已批未建、已建未售的商品住房项目,要采取有效措施,督促房地产开发企业加快项目的建设和销售步伐,尽快形成有效供应。 

  三、加快保障性住房建设
  (一)抓紧编制保障性住房建设规划。全市2010-2012年保障性住房建设规划由市住房城乡建设部门牵头编制,经市政府批准后向社会公布。规划要以解决城市低收入家庭住房困难为重点,以健全廉租住房制度为核心,不断满足低收入家庭基本住房需求,逐步改善其他住房困难群体的住房条件;明确廉租住房、经济适用住房、棚户区改造和公共租赁住房建设目标及年度计划,并落实到具体项目和地块。加快编制住房保障“十二五”规划,按时完成规划的编制任务。各县(市)要尽快编制2010-2012年保障性住房建设规划,并报市住房城乡建设、发展改革、财政等部门备案,面向社会公布。
  (二)认真解决城市低收入家庭住房困难。2010-2012年,通过新建、改建、政府购置和棚户区改造等方式,解决12970户城市低收入家庭的住房困难。其中,新增廉租房2800户,建成经济适用住房3270套,通过棚户区改造,解决3400户符合廉租住房保障条件的低收入家庭住房困难。2010年,全市新增廉租住房800套,新建经济适用住房800套,新建公共租赁住房230套,完成城市和国有工矿棚户区改造1910户。
  (三)加快城市和国有工矿棚户区改造。坚持科学规划、政府主导、政策扶持、市场运作、群众参与的原则,力争3年内基本完成48万平方米、11580户的棚户区改造任务。按照先急后缓的原则,优先改造规模大、条件差、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区,逐步改造零星分散的棚户区。对城市棚户区,要与相邻的棚户区、危旧房、旧厂区及城中村改造统筹安排,采取就近整合、项目捆绑等方式,集中连片统一改造;对远离城镇、符合国家城乡建设用地增减挂钩政策的国有工矿棚户区,可将其纳入增减挂钩项目区规划,将安置小区调整到城市近郊或小城镇周边地区。新汶矿业集团、肥城矿业集团等驻泰大中型企业,要分期分批地推进棚户区改造工作,按时完成矿区棚户区改造任务。
  (四)积极推进公共租赁住房建设。按照政府组织、社会参与的原则,尽快启动公共租赁住房建设试点工作。制定相应的优惠政策,鼓励符合条件的大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房,或在城中村、城边村和普通商品住房项目中进行配建。公共租赁住房既可以是成套住房,也可以是集体宿舍,实行准入管理,逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出等机制,满足供应对象的基本居住需求。
  (五)加大对保障性住房建设的支持力度。认真落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。廉租住房、经济适用住房、棚户区改造项目,一律免收城市基础设施综合配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费和政府性基金,涉及经济适用住房和廉租住房建设项目安置房用地实行行政划拨。对列入省、市建设投资计划的廉租住房和经济适用住房项目所需新增建设用地应重点支持,确保供应;廉租住房和经济适用住房的建设、经营、管理,要严格执行有关税收优惠政策。要全面落实好保障性安居工程项目建设用地和资金,及时向社会公布建设计划、建设进度、资金使用等情况。

  四、强化房地产市场监管
  (一)加强房地产开发用地监管。国土资源部门要加大专项整治力度,严格依法查处土地闲置和炒卖土地行为。因房地产开发企业未按土地出让合同约定的开工、竣工时间使用土地造成闲置的,要及时收回并优先列入普通住房建设用地出让计划。对存在拖欠土地价款、违反合同约定或其他严重不良行为的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。
  (二)加强房地产信贷风险管理。各金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度,严格执行信贷标准,坚持公平有序竞争。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放贷款。金融监管等部门要加大对房地产信贷业务的监督管理和指导,防范信贷资金违规进入房地产市场。
  (三)加强房地产开发经营管理。凡未取得开发经营权证的开发企业,建设行政主管部门不得为其办理项目施工图文件审查、招投标和施工许可,不予核发商品房预售许可证。严禁分层、分单元办理预售许可。已取得商品房预售许可证的房地产开发项目,须在取得许可证之日起10日内,在泰安住宅与房地产信息网和售房现场一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。对采取达到预售许可条件不申办商品房预售许可证、已取得预售许可未在规定时间和场所公开全部准售房源及价格、故意抬高销售价格或签订虚假合同等方式人为制造房源紧张的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,责令其限期整改,并追究相关人员的责任;拒不整改的,要暂停其商品房网上签约,暂停发放其相关项目贷款,暂停其参与土地或项目招拍挂的资格,暂停办理其项目的立项、规划、施工许可等审批手续,直至取消其房地产开发企业资质。要切实加强房地产开发成本监管和开发项目竣工综合验收工作,坚决打击各类虚构成本行为,对规划条件、建设条件未落实的开发项目不予通过竣工综合验收。未取得竣工综合验收备案手续的开发项目,一律不得办理房屋所有权证。有关部门要及时将住房预售信息、可售楼盘及房源信息、楼盘销售价格、违规行为查处情况等内容向社会公开,引导形成合理的市场预期。要健全完善审批制度,严格规范各类房地产展销展示会,严禁各类新闻媒体主办房地产展销活动。

  五、严格落实工作责任 
  住房问题关系国计民生,既是经济问题,也是重要的民生问题。各级各有关部门要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要意义,按照各自职责,坚持支持居民自住性消费、抑制投机性购房、增加有效供给的原则,采取有力措施,加强协作配合,狠抓工作落实。
  (一)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作,实行市政府负总责,县(市、区)政府抓落实的工作责任制。要定期分析形势,依据当地情况研究制定相应的政策措施,保障居民住房的正常供应,确保房地产市场稳定健康发展。市住房城乡建设委、监察局等部门要加强督查,对相关工作进行检查考核,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展稳定的,严肃追究有关人员责任。
  (二)明确分工,齐抓共管。发展改革部门要严把房地产开发项目的核准关,严格审查违反相关政策和非持证开发企业立项等行为;国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格土地出让价款的收缴,强化合同执行监管;规划部门要进一步提高保障性住房和普通商品住房的审批效率,落实房地产调控政策和节能减排的有关要求;国有资产监管部门要加大对国有及国有控股企业违规参与商业性土地开发和房地产开发经营行为的查处力度;价格管理等部门要强化商品住房价格与涉房收费监管,依法查处房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为;工商、税务部门要进一步加大对房地产开发企业抽逃资金和偷税行为的查处力度;各类新闻媒体要客观公正地做好房地产市场信息披露、市场价格走势等的宣传报道,营造有利于房地产市场稳定健康发展的社会氛围。

二○一○年八月二日

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