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泰安市人民政府关于进一步放开搞活住房二级市场的通知
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泰政发〔2002〕46号
各县、市、区人民政府,市政府各部门、直属机构,省属以上驻泰各企事业单位:
  为进一步放开搞活我市住房二级市场,引导居民通过市场盘活存量,带动增量,改善住房条件,实现投资和消费的双向拉动,促进经济快速发展,现就有关问题通知如下:
  一、总体要求和目标
  (一)总体要求。以促进住宅业的发展为中心,加快建立住房流通体系、供应体系和维修服务体系,构建适应社会主义市场经济要求的新的住房消费机制;以提高城镇居民的居住水平为出发点,积极盘活存量、激活增量,努力扩大住房消费,实现房地产业整体结构的优化;围绕优化发展住房二级市场,完善配套措施,简化办事程序,规范市场行为,强化金融支持,拓展消费服务,逐步建立起统一有序的房地产交易市场体系,实现住房的市场化和社会化。
  (二)目标。优化房地产市场结构,加快已购公房和房改房上市的步伐,增加存量住房在房地产市场交易量中所占的比重,通过存量的盘活带动增量的发展,实现房地产业发展的良性循环和相关税收的明显增长,不断提高住宅与房地产业实现增加值在全市国民生产总值中所占的比重,到2005年达到6%以上。
  二、采取积极措施,培育和发展住房二级市场
  (一)提高房屋权属登记发证的工作效率。各级房产管理部门要严格按照有关法律规定,采取多种便民服务措施,减少审查环节,缩短工作时间,提高房屋确权登记发证的工作效率。对未按规定及时进行登记的各类房产,要组织进行普查,验证权属,房屋权属登记发证率要达到90%以上,为住房进入二级市场交易创造条件。房改售房单位已办理权属证书的,必须尽快发给购房职工个人;已购公有住房申请上市但尚未发证的,房管部门要优先为其办理确权登记手续。
  按照统一政策、统一程序、统一市场的原则,原省单批房改方案的铁路、电力、煤炭等驻泰单位的房产交易与权属登记纳入市或所在县(市)统一管理,实行统一的上市交易政策,促进按不同房改方案购买的公有住房上市交易和相互流通。
  (二)加快已购住房土地使用证发放步伐。已购单位公有住房、个人购买的商品房和经济适用住房、拆迁安置房、居民自建房,凡用地来源清晰、用地手续合法、房屋产权明确的,土地管理部门要即时为其办理土地登记手续。其中,已购公有住房土地使用证发证率2002年底前要达到80%以上。土地、建设、规划、房产等部门在房地产用地清理整顿工作中,要本着"尊重历史、实事求是、手续从简、依法办事"的原则,区别不同情况,抓紧处理好遗留问题,尽快补办有关手续,为二级市场规范管理建立良好的基础。
  (三)放宽已购住房上市交易条件。个人所有的住房凡具备房屋产权证、土地使用证以及抵押权人、产权共有人同意等条件的,都可直接进入二级市场交易。简化职工已购公有住房(包括经济适用住房和集资建房,下同)上市交易审批程序,取消已购公有住房上市交易过程中房改部门、原产权单位和售房人夫妻双方单位的审批环节。职工凭所购公有住房产权证、土地使用证、身份证明、交易契约等资料,直接到当地房产交易市场设立的专柜按规定进行交易;泰安市城市市区范围内的,到市房产交易中心专柜办理交易手续,持房产交易手续到国土资源行政主管部门办理土地变更手续。原产权单位不得以任何理由限制和阻碍职工已购公有住房上市交易,除位于机关办公区、学校教学区内的住房和重要机关、单位集中宿舍区的住房外,取消原产权单位的优先购买权。
  对已依法取得土地使用权尚未登记的已购住房申请上市出售,土地管理部门应当优先为其办理土地手续。
  三、降低房地产交易税费,促进二级市场住房流通
  (一)严格落实国家、省有关房地产交易税减免的政策。个人购买并居住超过1年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不超过1年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价的差额计征。个人出售现住房时按照应缴纳的个人所得税税款,向税务机关缴纳纳税保证金,1年内重新购房的,购房金额不小于原住房销售额的,全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。个人购买普通自用住宅,契税按1.5%征收;实行货币安置的被拆迁人,购买住房实际支出没有超出安置补偿费的,免征契税;实际支出超过安置补偿费部分,按1.5%征收契税,纳税确有困难的,经征收机关批准,可予以减免。个人拥有的普通住宅,转让时免征土地增值税。
  (二)降低住房二级市场交易收费。在办理住房交易手续过程中,除住房转让手续费和租赁手续费外,不得再收取权属登记费和证书工本费,不得以任何名义收取其他费用。住房转让手续费按住房建筑面积收取,新建商品住房每平方米3元,存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担,经济适用住房减半计收;存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。住房租赁手续费按套收取,标准为每套100元,由出租人承担。以住房做抵押的,评估和保险不得作为办理抵押登记的必备条件,不得强行收取评估费和保险费。
  (三)把收益最大限度留给职工,鼓励职工通过二级市场不断改善住房条件。职工已购公有住房(包括经济适用住房和集资建房)上市出售,由转让人按成交价格的1%缴纳土地出让金,由受让人按规定办理土地过户登记手续。控制标准内的已购公房上市交易前后1年内又新购住房,且实际购房款大于或等于已售房价款的,已售房价款中的增值收益全部留给职工个人。职工个人上市出售已购经济适用住房,原则上不再缴纳房屋增值收益。
  四、搞好配套服务建设,促进住房二级市场发展
  (一)推行住房社会化、专业化、市场化的物业管理。鼓励和支持各级党政机关、企事业单位加快后勤管理体制改革步伐,组建规范的物业管理企业,参与物业管理市场竞争。具备一定规模可独立实行物业管理的单位宿舍区,应通过市场招聘物业管理企业实施物业管理;规模较小或分散在居住小区内的单位宿舍区,应打破单位界限,本着就近连片管理的原则,实行统一的物业管理。同时,各单位要积极创造条件,尽快实现物业管理费用由目前的单位负担过渡到个人负担。
  (二)加大个人住房贷款力度。住房公积金管理部门要采取积极措施,简化贷款程序,减轻贷款人负担,搞好住房公积金贷款与商业性住房贷款的有效组合,在确保公积金使用安全的前提下,适当放宽对住房公积金贷款对象和贷款额度的限制,充分发挥公积金对职工住房消费的支持作用。大力拓展商业性房产信贷业务。各商业银行应积极开拓增量和存量住房贷款和住房装饰、装修等新的住房金融业务,简化手续,缩短工作周期,增加二手房贷款等个人住房贷款品种,为房产市场的培育、发展提供充足的资金支持。
  (三)进一步规范和发展房地产中介服务。各级要有重点地扶持发展一批具有良好品牌的房地产中介服务企业,对于开展置业担保、房屋收购、置换业务和二手房的中介经营企业,要给予必要的支持。要坚持中介机构和中介从业人员市场准入制度,房地产中介机构必须具备相应的人员和资金,并取得有关职能部门颁发的房地产中介机构资格证书。要严肃查处非法中介企业和中介行为,加强行业管理,为进一步搞活二级市场促进住房流通发挥积极的作用。
  
二OO二年十一月八日

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