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关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见
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泰政发【2004】71号

泰山区、岱岳区人民政府,市政府有关部门: 

    近几年来,我市城市化进程不断加快,城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。但是,随着市区的逐步扩大,市区内村庄综合改造工作相对滞后,低档零星插建、违章建设、村民居住环境脏乱差等问题日益突出,不仅影响了城市总体规划的实施,而且影响了城市的整体形象和招商引资环境。市区村庄综合改造,是改善群众居住环境、提高村民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施,对于优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展都具有重要的作用。为积极稳妥地做好市区村庄综合改造工作,现提出以下意见:

    一、基本原则和要求

    市区村庄综合改造坚持统一规划、政府组织、市场运作、各方受益的基本原则。“统一规划”就是在城市总体规划的指导下,按照统筹布局、成片开发、配套建设的要求,逐步编制出覆盖城市市区的村庄综合改造规划和每一个小区的控制性详细规划。“政府组织”就是各有关方面在政府的统一组织领导下,依照规划要求,对各个村庄回迁安置量、开发工程量及投入、效益等因素进行全面测算分析,制订出具体的综合改造实施方案,并有计划、有步骤地组织实施。“市场运作”就是通过政策吸引,利用项目招标等市场手段确定开发商,村民回迁工程实际投入的资金,从开发工程收益中予以弥补。“各方受益”就是处理好各方面的利益关系。按照责、权、利相统一的原则,通过实施村庄综合改造使市、区、街道、村和开发商形成利益共同体,达到城市环境面貌的较大改善,开发商得到一定利润,村集体经济得到一定发展,村民的居住环境得到改善的目的。

    村庄综合改造是一项长期的工作任务,要统筹考虑、分步实施、先行试点、稳步推进。今年在泰山区、岱岳区先行试点,积累经验后,逐步推开。

    二、任务分工和实施方法

    市规划行政主管部门要尽快组织编制泰安市城市市区村庄综合改造规划。村庄综合改造规划要搞好现有村庄的集中与整合,在此基础上确定综合改造小区的数量、位置和规模,并作出宏观经济效益估算。要尽快组织编制近期改造区域的控制性详细规划,报市政府审定。控制性详细规划要特别注意绿地、环卫等基础设施以及教育、文体、社区及物业管理等公益性公建设施的控制指标,以确保小区功能齐全、设施配套、环境优美。规划编制要适度超前,规划设计要高标准、高档次、出精品,符合建设现代化园林旅游城市的要求。

    市建设行政主管部门要会同市规划、国土资源管理部门依据市区村庄综合改造规划,本着先急后缓的原则,编制市区村庄综合改造年度计划,报市政府批准后执行。对列入年度综合改造计划的村庄,市建设行政主管部门要按照小区的控制性详细规划,依照本意见测算出开发商在回迁安置工程中的投入、提供给开发商的开发用地数量,连同房屋拆迁和工程进度、质量等形成综合改造方案,与被改造的村庄协商达成一致意见,并经村民代表会议或村民大会讨论通过后,报市政府审定。

    市国土资源部门根据批准的村庄综合改造方案,对改造范围内的用地进行储备,依法办理建设用地手续,组织开发用地的招标、拍卖、挂牌活动。招拍挂方案要明确村庄改造范围的规划条件、开发商承担的村庄综合改造任务等内容。

    区政府、办事处、村要做好对群众的宣传发动、思想教育等工作,并在土地征用、拆迁安置、工程建设中做好组织协调等基础工作。市规划、建设、国土资源管理部门要密切配合,并给予指导和监督。市区村庄综合改造工程完成后,由市建设行政主管部门组织综合验收,验收合格的,方可交付使用。

    三、有关政策和保障措施

    (一)村庄综合改造的回迁工程用地保留原土地使用性质,异地安置的,由市国土资源管理部门办理建设用地置换手续;开发工程用地按照有关规定通过招标、拍卖、挂牌的方式提供。村庄拆迁腾空的集体建设用地征为国有。办理国有建设用地使用手续的费用列入村庄综合改造成本。

    村庄综合改造完成后村集体剩余的土地,视情给村集体留出部分土地作为经济发展用地,其余由市政府统一储备,统一安排使用。

     (二)开发商在村庄综合改造中用于回迁安置工程中的投入,用开发工程收益弥补,保证开发商有总投资3%的利润。开发用地出让金可以分期缴纳,但首次缴纳不得低于50%。 

     (三)市区村庄综合改造工程(包括回迁工程和开发工程),免缴城市基础设施配套补助费、综合开发费、人防工程易地建设费(按要求建设人防工程),其他行政事业性收费、政府基金、经营服务性收费减半收取。市区村庄拆迁范围内的水、电、气、暖等用量保留使用权,重建时不计入增容量。

     (四)实施综合改造的村庄,村民住宅房屋可以实行货币安置,也可以实行房屋安置。

    一户多宅的,按一个合法住宅的补偿安置面积给予房屋安置,其他住宅按货币安置补偿的标准给予补偿。

    补偿安置面积按宅院土地使用证载明面积的80%折算,经城市规划部门批准统一建设的楼房,按批准的建筑面积计算。

    (五)村民住宅房屋实行货币安置的,补偿标准按照被拆除房屋重置成新价加区位价确定。补偿金额=(房屋重置价×成新+区位价)×房屋补偿安置面积。房屋重置价和区位价按市政府公布的标准执行。

    (六)村民住宅房屋实行房屋安置的,回迁安置面积最高不超过180平方米(建筑面积)。宅院折算面积(或批准建设的楼房面积)小于180平方米且要求等面积安置的,应缴纳结构差价;要求按180平方米安置的,超安置部分按建安造价加小区配套建设费用结算;要求低于折算面积(或批准建设的楼房面积)安置的,少安置部分按建安造价给予补偿。折算面积(或批准建设的楼房面积)大于180平方米的,按180平方米安置并缴纳结构差价;超出180平方米未安置部分按建安造价给予补偿。建安造价按届时的社会平均价计算。结构差价平均不超过100元。拆除住宅的附属物及房屋装修补偿在村民交纳的结构差价中调剂解决。

    村民在办理回迁安置住宅房屋确权登记手续时,有关办证费用减半收取;上市交易时必须补交土地使用权出让金,否则不予办理交易手续。

    (七)拆除生产、经营、办公等非住宅房屋,对地上建筑按房屋重置成新价给予货币补偿。造成停产、停业损失的,参照《城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定》的标准,按拆除房屋建筑面积给予补偿。

    (八)市区村庄综合改造中的住宅建设纳入全市当年的房地产开发计划,改造建设规模应合理控制,防止对房地产市场造成较大冲击。?

    (九)市区村庄综合改造完成后,民政部门要组织指导小区及时依法组建居民委员会,建立社区管理机构,为群众提供相应的服务。建设行政主管部门要监督指导小区通过召开业主大会,选举业主委员会,选聘物业管理企业,对小区实行物业管理,为居民创造良好的生活环境。

    四、加强组织领导,确保村庄综合改造工作顺利进行

    市区村庄综合改造是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的社会系统工程,要切实加强领导,统一组织,强化行政推动。市政府成立市区村庄综合改造领导小组,负责村庄综合改造的组织领导和协调。领导小组办公室设在市建设局,具体负责市区村庄综合改造的组织、协调、指导、监督。市规划、国土资源、行政审批服务中心、劳动保障、城市综合执法等部门要密切配合,各负其责,做好市区村庄综合改造的有关工作,主动为市区村庄综合改造提供指导、帮助和服务,及时办理有关手续。泰山区、岱岳区政府也要成立相应的领导组织和工作协调机构,研究制定具体的工作措施,积极配合做好相关工作。各办事处(乡镇)及村民委员会要做好对群众的宣传动员和组织协调工作,处理好村庄综合改造中的具体问题,以保障村庄综合改造工作的顺利进行。

    附件:有关测算公式

    有 关 测 算 公 式

   提供开发商的开发性用地=(回迁工程总投入×103%-回迁工程收入+开发工程成本×103%)÷(容积率×开发工程商品房加权平均销售价格)。各因素如下:

    (一)回迁工程总投入=回迁工程建安总造价+小区配套费用+勘察设计费、工程监理费+拆迁费用+不可预见费+启动资金贷款利息+行政事业性收费

    1、回迁工程建安总造价=拆迁总户数×180平方米/户(户均安置面积)×住宅平均建安造价(630元/平方米)+规划确定的公建面积×公建平均建安造价(800元/平方米)

    2、小区配套费用=规划总面积×小区配套费用(100元/平方米)

    3、勘察设计费、工程监理费=回迁工程建安总造价×取费比例(1.5%+1%)

    4、拆迁费用=临时安置费+搬家费和搬家奖金+委托拆迁费

    5、不可预见费=(回迁工程建安总造价+小区配套费用+勘察设计费+行政事业性收费+拆迁费用)×4%  

    6、启动资金贷款利息=回迁工程总投入×(1/4)×年利率

    7、行政事业性收费(略)

    (二)回迁工程收入=结构差价收入+超安部分收入+贮藏室收入+公建销售收入

    1、结构差价收入=拆迁宅院数×166.7平方米×80%×100元/平方米

    2、超安部分收入=拆迁宅院数×(180-166.7×80%)平方米×(建安造价+小区配套)(730元/平方米)

    3、贮藏室收入=拆迁宅院总数×储藏室面积(20平方米)×储藏室建安造价(400元/平方米)

    4、经营性公建销售收入=规划确定的经营性公建面积×公建销售价格(根据区位确定)×92.5%(扣税7.5%,其中5.5%的城建税,2%的预收土地增值税)

    (三)开发工程成本=开发工程建设造价+勘察设计费用+小区配套费用+土地储备费用+行政事业性收费+土地储备费用

    1、开发工程建安造价=(开发土地面积×容积率×规划确定的住宅面积占总面积的比例)×住宅平均建安造价(630元/平方米)+(开发土地面积×容积率×规划确定的公建面积占总面积的比例)×公建平均建安造价(800元/平方米)

    2、勘察设计费和工程监理费=开发工程建安造价×取费比例(1.5%+1%) 

    3、小区配套费用=开发土地面积×容积率×每平方米价格(100元/平方米)

    4、行政事业性收费(略)

    5、土地储备费用(略)

    (四)商品房销售加权平均价格=(规划住宅面积×住宅销售价格+规划可销售公建面积×公建销售价格+贮藏室面积×贮藏室销售价格)×92.5%(扣税7.5%)÷(住宅面积+公建面积)

    注:测算中涉及的费用标准按改造时市政府公布标准执行。

 

   《泰安市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》补充意见:泰政发(2008)31号

    一、改造模式

    城中村改造坚持“自求平衡、一村(居)一策”和尽量节约建设用地的原则,根据各村(居)实际情况,采取灵活多样的方式进行改造。积极引导和鼓励有条件的村(居)合村并点,对分布零散、规模较小的村(居)实行集中联片建设,稳步推进改造工程实施。主要采取以下两种模式:

    (一)捆绑打包联合改造模式。将被改造村(居)的回迁安置与开发项目统一规划建设。根据可用土地,按照泰政发〔2004〕71号文件规定测算出土地出让底价,同时捆绑安置条件,一次性公开出让给开发商进行开发建设。

    (二)旧村(居)改造回迁安置与房地产开发切块分开模式。根据村(居)可用土地,按照泰政发〔2004〕71号文件规定测算出回迁安置用地和开发用地面积,将房地产开发用地通过招拍挂确定开发商;回迁安置用地由村(居)自行建设、安置。

    二、改造用地范围

    旧村改造规划用地面积原则上不得突破原旧村占地总面积。旧村占地总面积由所在区政府组织勘测审核,泰城城中村改造工作领导小组办公室组织国土、建设、规划、房管等有关部门和单位核实确认。

    三、拆迁安置方案

    城中村改造根据各村(居)实际情况,采取“一村一策、村民自治”方式,按照泰政发〔2004〕71号文件规定制定拆迁安置方案,经村(居)民大会通过并报经市、区两级领导小组批准后,由村(居)委会组织实施。

    四、用地及建设手续办理

    (一)回迁用地手续办理。已审批规划的旧村改造回迁用地可以办理国有划拨手续,也可以整体或者部分协议出让给村(居)委会。协议出让的地价由所在区政府按照市场价格以及有关规定提出,报市国有土地使用权出让定价协调小组确认,出让金按照泰政发〔2005〕48号文件的有关规定缴纳,由两区政府组织收取。

协议出让的旧村(居)改造用地手续,严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定和规划批准的旧村改造方案进行办理。

    (二)开发用地手续办理。旧村(居)改造规划为开发用地的采取公开出让方式办理用地手续。开发用地实行净地出让,因故不能提供净地,具备条件的也可实行期权净地出让。实行期权净地出让的,村(居)委会要出具限期拆迁腾空土地的书面责任承诺书,公开出让前要与拆迁户签订回迁协议。公开出让由市国土资源局发布公告,两区组织实施,成交后与成交者签订《成交确认书》。开发商凭《成交确认书》办理规划、建设等有关预批准手续。待开发用地腾空后,凭有效的《成交确认书》签订《国有土地使用权出让合同》,办理供地等手续。

    (三)占用新增建设用地手续办理。旧村(居)改造需占用新增建设用地的,按照规定办理新增建设用地手续,用地指标由所在区政府统筹解决。

    (四)集体土地手续办理。集土地上的旧村(居)改造可以办理集体建设用地手续,政策允许的也可按规定征收为国有后,办理国有建设用地手续。

    (五)村(居)发展用地和政府储备用地。旧村(居)改造范围内剩余的建设用地,原则上20%留作村(居)发展空间用地,其余纳入区级政府储备。

    五、改造资金筹集

    (一)城中村改造要最大限度地提高土地利用率,最大限度的节约用地,根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。改造工程中形成的土地净收益由两区政府收取并按有关政策规定作相应扣除后,剩余部分用于城中村改造工程。

    (二)按照泰政发〔2004〕71号文件规定的结构差价等收益全部用于城中村改造工程。

    (三)城中村改造工程应缴纳的规费按照泰政发〔2004〕71号文件规定执行。

    六、组织领导

    为加强对城中村改造工作的组织领导,成立泰城城中村改造工作领导小组(名单附后),负责研究确定城中村改造工作中的重大事项,领导小组办公室设在市建设局。在工作指导上,要先行试点、稳步推进,把握好城中村改造节奏,今年先行试点,取得成熟经验后,再逐步推开。市行政服务中心负责设立城中村改造报建窗口,实行一站式服务。城中村改造的具体工作由泰山区、岱岳区政府组织实施,两区政府作为本辖区城中村改造的第一责任人,要成立相应的组织机构,按照泰城城中村改造工作领导小组的统一部署和要求,结合本区实际制定城中村改造规划和年度计划,提出具体实施方案和保障措施,报市领导小组批准后组织实施。

二OO八年五月二十一日  

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