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山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见
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鲁政发[2010]57号

各市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:   

  为保持我省房地产市场稳定健康发展、改善人民群众居住条件、促进经济社会又好又快发展,根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)精神,结合我省实际,提出如下意见。

  一、增加面向城市普通居民的住房供应
 
  (一)加快编制实施住房建设规划。各地要以国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划为依据,深入分析当地居民合理住房需求和供应能力,统筹考虑土地、能源、水资源和环境等综合承载力,科学确定住房供应规模和比例,尽快组织编制2010—2012年住房建设规划。规划要以满足城市居民基本住房需求为出发点,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、保障性住房的建设数量和比例,把各类房源落实到建设项目上,落实到住房用地年度供应计划中,落实到具体地块。编制住房建设规划,由住房城乡建设部门牵头,发展改革、财政、国土资源、规划等部门配合。各地要在7月底前编制完成3年住房建设规划并向上一级政府主管部门备案,同时向社会公布,稳定房地产投资者和消费者的心理预期。要同步配套建立保障性住房与房地产开发项目库,明确每个项目的建设时序、规划要求、住房套型结构比例、保障性住房配建比例等控制性指标,保证住房建设规划有效实施。   

  (二)进一步优化住房供应结构。在保持住房供求总量基本平衡的同时,着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,合理安排经济适用住房建设规模,全面开展公共租赁住房试点工作,扩大廉租住房保障范围。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预售的审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位,满足不同收入居民的合理居住需求。

    (三)组织建设限价商品住房。外来购房者较多、房价收入比偏高的城市,可根据当地实际情况,组织建设限价商品住房。要选择交通便利、配套设施齐全的地块,按照“政府组织协调、企业市场运作”的原则,组织建设限价商品住房,定向供应本地的城市中等偏下收入无住房家庭。限价商品住房的套型要控制在90平方米以下,建设标准、对外销售和供应对象的条件由当地政府制定,住房城乡建设、国土资源、规划、房管等部门要根据各自职责做好相关工作。限价商品住房也可在普通商品住房项目中按一定比例配建。

  二、深入推进保障性安居工程建设

  各地要进一步完善城市住房保障体系,建立健全向低收入家庭提供廉租住房和经济适用住房,向中低偏下收入家庭及新就业职工、外来务工人员提供公共租赁住房的城市住房保障制度。同时,加快推进城市和国有工矿棚户区改造,改善棚户区居民住房条件,使住房保障制度惠及更多的住房困难群体。   

  (一)抓紧编制保障性住房建设规划。各地要深入分析中低收入居民基本住房需求,抓紧组织编制2010—2012年保障性住房建设规划,明确近3年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和棚户区改造目标及分年度计划,并落实到具体项目和地块。各地的保障性住房建设规划要于2010年7月底前编制完成,并向社会公布。设区城市的保障性住房建设规划报省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅备案。   

  (二)加快解决城市低收入家庭住房困难。通过新建、改建、政府购置和棚户区改造等方式,增加廉租住房和经济适用住房房源,2010—2012年解决23万户城市低收入家庭的住房困难。扩大廉租住房覆盖范围,尽快实现廉租住房和经济适用住房准入标准并轨,3年新增保障性住房6万户(每年不少于2万户),其中新建、筹集廉租住房3万套,不断提高实物配租在廉租住房保障中所占比重;通过棚户区改造,解决符合廉租住房保障条件的低收入家庭5万户。保持合理的经济适用住房建设规模,3年竣工12万套,每年不少于4万套。

    (三)加快推进城市和国有工矿棚户区改造。坚持科学规划、政府主导、政策扶持、市场运作、群众参与,确保用3年时间基本完成1188万平方米、17.29万户棚户区改造任务。分清轻重缓急,把握工作节奏,优先改造规模大、条件差、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区,逐步解决零星分散的棚户区。对城市棚户区,要与相邻的棚户区、危旧房、旧厂区及城中村统筹安排,采取就近整合、项目捆绑方式集中连片统一改造。对远离城镇的国有工矿棚户区,凡符合国家城乡建设用地增减挂钩政策的,可将其纳入增减挂钩项目区规划,将安置小区调整到城市近郊或小城镇周边地区。   

  (四)加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求的重要措施。各地要按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房。各级政府要加大投入,设区城市和外来务工人员较多的县(市),2010年内要全面启动公共租赁住房试点。根据供应对象的基本居住需求,公共租赁住房既可是成套住房,也可以是集体宿舍。要引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公共租赁住房,也可在城中村、城边村改造项目和普通商品住房项目中配建,政府给予相应的优惠政策支持。公共租赁住房实行准入管理,逐步建立健全申请、审核、公示、轮候、配租和退出等机制。   

  (五)加大对保障性安居工程建设的支持力度。要切实落实国家和省确定的土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。廉租住房、经济适用住房、棚户区改造项目,免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等行政事业性收费和政府性基金,涉及经济适用住房和廉租住房建设项目安置房用地实行行政划拨,列入省建设投资计划的廉租住房和经济适用住房项目所需新增建设用地的应予以重点支持,切实保证供应;加强成本审核,合理确定经济适用住房基准价格和廉租住房租金标准;廉租住房和经济适用住房的建设、经营、管理,严格执行财政部、国家税务总局有关税收优惠政策。省级财政在安排廉租住房保障奖补资金支持各地廉租住房制度建设的同时,还将对廉租住房中央预算内投资项目给予适当补助。各地要落实保障性安居工程项目建设用地和资金,并及时向社会公布建设计划、建设进度、资金使用等情况。

    (六)切实发挥住房公积金对住房保障的促进作用。继续扩大住房公积金制度覆盖范围,重点督促外资企业、民营企业、社会团体为职工缴存住房公积金,力求覆盖所有在职职工。单位和职工住房公积金缴存比例均不得低于5%,并逐步上调至不高于12%。搞好住房公积金贷款支持保障性住房建设试点,定向用于建设经济适用住房、列入保障性住房规划的棚户区改造安置房、政府投资的公共租赁住房。

  三、合理引导住房消费
 
  (一)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构要继续支持居民首次贷款购买普通自住房,同时严格二套住房购房贷款管理,抑制投资投机性购房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定,各级住房城乡建设部门要积极提供房屋权属登记等相关信息。   

  要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。人民银行、银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。各市人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格执行国家现行政策。   

  (二)继续实施差别化的住房税收政策。严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  四、切实加强房地产市场监管
  
  (一)加强房地产开发用地管理。国土资源部门要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法,在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。对拖欠土地价款、违反合同约定、存在严重不良行为的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。   

  (二)完善房地产开发经营管理机制。强化过程监控机制,加强商品房预售管理,规划条件、建设条件不落实的,不予核发商品房预售许可证;结合当地实际,合理确定商品房预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可;督导取得预售许可的房地产开发企业,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售;严格执行新建商品房买卖合同网上备案和商品房预售资金监管制度,维护消费者权益。健全终端控制机制,全面实行房地产开发项目综合验收制度,达不到要求的不得交付使用。   

  (三)加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度,坚持公平有序竞争,严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场。  

 (四)提升住房品质和房地产业竞争力。加强对住房工程的质量安全监管,深入开展住宅工程质量通病再治理活动,实行分户验收制度、住宅品质状况表制度和物业质量保修金制度。推广新建住宅全装修,减少资源浪费和污染;推行住宅部品认证制度,推进厨卫、隔墙等住宅部品通用化、标准化、工业化。以大型房地产开发企业为龙头、住宅部品骨干企业为依托、科研单位为技术支撑,提高房地产业转化应用先进适用技术和产品的技术集成水平。选择我省部分实力强、业绩优、信誉好、管理规范、技术先进的房地产开发骨干企业,予以重点培育和扶持,促进其进一步做大做强,提高在全国房地产市场的竞争力。   

  (五)继续规范房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门,组织开展房地产市场秩序专项检查,对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格土地出让价款的收缴,规范分期缴纳行为,深化合同执行监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。国有资产和金融监管部门要加大对非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营行为的查处力度。价格等有关部门要强化商品住房价格与涉房收费监管,依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。各设区城市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月20日之前报省政府。住房城乡建设部门要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效。

    (六)进一步加强房地产市场监测。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。各级政府要加大资金投入,加快推进房地产市场信息系统建设,由住房城乡建设部门牵头,发展改革、国土资源、规划、财政、税务、公安、价格、金融等部门配合,尽快实现省、市、县三级联网,搭建统一规范、数据共享的信息平台。要依托房地产市场信息系统,加强统计、分析和监测,及时发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息,稳定市场预期,引导理性消费。

  五、加强对房地产市场调控工作的组织领导

  (一)统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,也是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。各地、各有关部门要充分认识保持房地产市场稳定健康发展的重要意义,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,根据各地实际情况,分类施策,不搞一刀切。当前,房价仍过快上涨的地方,要采取坚决措施予以遏制,努力促进经济社会和谐稳定发展。  

  (二)落实责任,建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作,实行省级人民政府负总责,市、县(市、区)人民政府抓落实的工作责任制。继续实行省、市住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度,落实各有关部门的职责分工,加强协调配合,把国家和省各项政策落到实处。各级政府要定期分析形势,依据当地情况研究制定相应的政策措施,保障居民住房的正常供应,确保房地产市场稳定健康发展。省住房城乡建设厅、监察厅等部门要加强督查,对相关工作进行检查考核,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。   

  (三)坚持正确的舆论导向,引导理性住房消费。进一步健全房地产市场信息发布机制,增加市场透明度。各有关部门、新闻媒体要客观、公正、全面地做好房地产市场信息披露、市场价格以及走势等的宣传报道,营造公开、公正、透明有序的房地产市场环境;引导居民树立合理、节约的住房消费观念,根据自身居住状况和经济承受能力理性消费,形成有利于房地产市场稳定健康发展的社会氛围。

                                                                    山东省人民政府   

                                                                 二○一○年六月十六日

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