首页 | 收藏本站 | 设为首页
房产业务咨询:0538-8222375
房产监察 :0538-8296806
市场管理 :0538-8296979
房产测量 :0538-8336613
资金监管 :0538-8298796
泰山分中心:0538-6118686
岱岳分中心:0538-8565359
高新区分局:0538-8938036
监督电话 :0538-8296908
润发网络 :0538-8230538
交易房屋过户前被另案查封的处理
     点击:5648次

关键词:房屋查封
    房屋查封:查封房屋的,人民法院可以张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照,还可以直接通知有关登记机关办理登记手续,以限制房屋的物权处分,如买卖、抵押等。
典型案例
             范某诉石某房屋买卖合同纠纷案
    基本案情  2010年4月,原告范某与被告石某签订一份房地产买卖合同,约定被告将其所有的系争房屋以180万的价格转让给原告;被告与6月30日之前腾出该房屋并通知原告进行验收交接;双方于6月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的付款协议约定,本合同签订后,原告分几次支付款项150万,其余30万在办理房屋产权过户手续当日支付。合同签订后,原告按约定共计支付房款150万,被告也已向原告交付系争房屋,但在房屋过户手续办理前,该房屋因另案被司法查封。原告以被告不履行过户义务为由诉至法院。
    原告诉称:原告已支付购房款150万,并已入住系争房屋,但该房屋至今未过户登记至原告名下。故原告要求被告履行义务,将系争房屋产权过户至原告名下。
    被告辩称:原告被告双方签订房屋买卖合同后,原告陆续将房款150万元支付给被告,但因系争房屋已被法院司法查封,目前被告无法协助原告办理产权过户手续。
    法院裁判:法院审理后认为,原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同中有关原被告权利义务的约定,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,应为合法有效,双方均应按约履行。原告已按约定支付购房款,被告有义务配合原告办理房屋产权过户手续。但鉴于系争房屋因他案被司法查封,至今仍未解封,目前尚不具备办理过户登记的条件,故法院对原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求,难以支持。原告可待系争房屋具备过户登记条件时再行主张。故法院判决驳回原告诉讼请求。一审宣判后,双方均未上诉。
    律师评析:一、关于查封的法律效力。查封是一种民事诉讼法规定的保全、执行措施,是人民法院依据职权作出的具有法律强制执行力的行为。从立法本意上看,查封后,所有人不得任意处分被查封财产,否则应承担相应的法律责任。因此,在查封行为的法律效力存续的情况下,房屋是不能进行产权过户登记的。查封对于过户而言,形成了一个法律的客观障碍,即使出卖方愿意履行过户义务也无法实现。但查封只是法律上对于过户的限制,并没有使出卖方丧失对标的物的处分权基础。查封是一种有期限的暂时性措施,也存在被取消的可能,待查封到期或者被取消,这种法律上的过户障碍就消失了。
    二、查封对于房屋买卖合同效力的影响。审查买受人的过户请求权是否成立,首先应审查的是房屋买卖合同的效力。一般而言,查封并不导致所有人对于标的物的处分权的丧失,而只是对之后的过户义务履行形成障碍,因此其也不影响房屋买卖合同的效力,待该障碍消除后,出卖方仍可履行房屋过户义务。但需要注意的一点是,有些卖房人往往为了逃避义务或者阻止房屋过户,或与案外人恶意串通虚假债权债务并进而让案外人在另案中对房屋申请查封,或隐瞒房屋被查封的事实,欺诈买受人签订房屋买卖合同。对于前者,如果有确切证据证明买房人与案外人恶意串通损害买受人利益的,那么卖房人与案外人之间的合同关系应属无效,买受人可以在另案中提出执行异议或者直接向法院提出执行异议之诉。对于后者,卖房人和买受人之间的房屋买卖合同应卖房人的欺诈而属可撤销的合同,买受人可以在法定期内行使撤销权。
    三、过户之诉的处理方式。对于买受人提出过户之诉的,从程序上而言,当事人提起的此类诉请均符合民事诉讼的基本要件,应当受理,而不应在程序上驳回。但由于民事审判无权对查封的合理性、正当性进行审查,所作出的裁判结论也不能与既存的查封效力相违背,故标的物上既存的查封对房屋买卖合同的过户义务履行构成一时性法律给付不能。因此,对于此类诉请,只要查封状态持续,均应判决驳回买受人的过户请求权。并且,查封属于法定事由,不需要卖房人主张抗辩,即使诉讼中原被告之间对过户义务履行达成了一致,也应当驳回这一诉请。至于嗣后查封被取消,过户成为可能,则过户诉请可以重新支持,但这属于新的情况,不属于原判决错误。
    法律法规链接:
    《合同法》
      第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
     第一百一十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。
《民事诉讼法》  
      第九十四条  财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。
     第二百二十条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
《城市房地产管理法》 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,该房地产不得转让。

   【打印】 【关闭
主办:泰安市房产交易中心 版权所有:泰安市润发信息科技有限公司 
联系热线:0538-8230538 E-mail:ta0538fcw@126.com 
鲁公网安备 37090202000186号   鲁ICP:10209076 经营性许可证编号:B2-20100055