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假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定
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关键词:骗贷

骗贷:通过与他人签订虚假的房屋买卖合同,然后再以房屋为抵押物与银行签订借款合同、抵押合同,骗取银行贷款。

    近几年来,伴随我国房地产市场的迅猛发展,一些开发商借此手段一方面捂盘惜售抬高房价,另一方面加强融资不断扩张。由此引发的民事诉讼纠纷也常有出现。此类纠纷主要涉及三方主体,三个合同法律关系,分别为买方和卖方的房屋买卖合同关系,买方与银行的借款合同法律关系以及买方和银行的抵押合同法律关系。在买卖双方通谋假借购房之名骗取抵押借款的情况下,应如何认定相关合同的性质和法律效力,如何界定各主体的权利义务关系,是此类案件的重点和难点,在司法实践中也存在一定争议。请看典型案例及其分析。

典型案例         
某某诉某房产公司等房屋买卖合同纠纷案
    2010年,原告某某与被告某房产公司签订商品房预售合同,购买某房产公司开发的房屋一套,双方约定了房价,并办理了预告登记。之后,某某与某银行签订了抵押借款合同,以上述房屋为担保,向某银行申请抵押贷款并办理了抵押登记手续。后银行将此款项划入某某指定的实际由某房产公司控制的账户。某房产公司每月派员工至银行柜面办理每月应还款项的归还手续。购房首付款实际亦由某房产公司以某某的名义支付,房屋未实际交付某某,产权人仍登记为某房产公司。
    2012年,某房产公司为提前还清贷款,与案外人签订协议,约定为做账需要,委托案外人代为办理还款手续,即某房产公司将某某名下尚欠银行的全部房款余额汇入案外人账户,由案外人将钱款转汇入某某账户,由某某归还银行。后案外人在收到相应款项后,依约转入某某账户,但某某并未以此提前清偿贷款。截至上诉,尚欠贷款40万余元未还。
    2013年,某某以某房产公司逾期交付房屋为由诉至原审法院,请求判令某房产公司继续履行商品房预售合同,交付房屋并支付逾期交房违约金。
    某房产公司提起反诉,请求确认双方签订的商品房预售合同无效,要求某某配合办理预告登记及抵押权的撤销手续。

某银行诉称,某房产公司的诉请是否得到支持不影响银行对房屋拥有的抵押权利,银行取得抵押权是善意的。如果法院支持某房产公司的反诉诉请,其愿意在法院判决借款人归还贷款本金及利息后,配合办理解除抵押权。

法院判决
    一审法院经审理认为,某某与某房产公司虽然签订预售合同并办理了预告登记,但在合同履行中存在异于一般房屋买卖的情况。双方实际系通过签订商品房预售合同这一合法形式,掩盖某房产公司骗得银行贷款资金的非法目的,应属无效合同。因此,某某的诉讼请求不应支持。而某银行与某某签订抵押合同时,并不清楚某某和某房产公司房屋买卖的真实目的,故银行善意取得对系争房屋的抵押权。一审法院判决:一、某某与某房产公司签订的房屋预售合同无效 ;二、某某应归还某银行房屋贷款本金余额及利息;三、某银行应于收到上述款项后撤销系争房屋抵押登记;四、某某应配合某房产公司办理系争房屋的预告登记撤销手续;五、某某的全部诉讼请求不予支持。
    原审判决后,某某不服,提起上诉。二审法院经审理认为,系争房屋的首付款及每月还贷均由某房产公司实际支付,某某与某房产公司之间签订的商品房预售合同并非双方真实的意思表示,原审法院判决正确,判决驳回上诉,维持原判。
律师评析:
    本案开发商与名义购房人假借签订商品房预售合同的形式,向银行办理抵押权借款,获得的借款实际归开发商使用,由开发商按期归还,房屋所有权也未转移至购房人,后购房人起诉要求开发商交付房屋。此类以虚假房屋买卖骗取银行贷款的现象应引起重视。对于此类案件,签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形,应认定无效。而对于购房人与银行签订的抵押借款合同,在银行属于善意第三人的情形下,银行可以选择是否撤销抵押借款合同,如果银行不主张撤销的,该抵押借款合同仍然有效,从而维护银行的合法权益和金融秩序。
    法律法规链接:《合同法》第五十四条   下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。
    一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
    当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
                

山东华林律师事务所   何敬伟律师

山东华林律师事务所   于学东律师


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