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预售商品房实测与暂测公摊面积不一致的处理
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    预售商品房买卖中,如采取建筑面积乘以单价的计价方式,预售合同中约定的通常为暂测面积、暂计价格,交房时还需根据实测面积对房价进行调整,实践中由此引发的纠纷非常多。
    典型案例:刘某诉某公司商品房预售合同纠纷案
    2008年,原告刘某与被告某公司签订一份商品房预售合同,约定原告购买被告期房一套,系争房屋暂测建筑面积为96.13平方米,其中套内面积82.92平方米,公摊面积13.21平方米,单价为每平方米建筑面积1万余元,总价款暂定为101万余元。同时,预售合同第五条约定,如甲方(被告)暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外 ,按下列约定处理:(1)按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补(2)甲方(被告)同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%时,不向乙方收取超过部分的房价款等。合同签订后,原告支付了预售合同约定的房款。交房时,因系争房屋实测面积为97.90平方米,比实测面积增加了1.77平方米,原告在被告要求下补交了房款,共计向被告支付房款103万余元。后原告得知,系争房屋实测面积中,套内面积比暂测面积减少0.14平方米,公摊面积比暂测面积增加1.91平方米。原告要求被告返还补交的房款,而被告拒绝,双方为此对薄公堂。
    原告诉称:根据直辖市政府房地产转让办法的规定“预售商品房交付时,其建筑面积与预售合同的约定出现增减的,应当按照下列规定处理:(一)因按照本办法规定分摊房屋共用部分的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变......”故要求判令被告返还因公摊面积增加而收取的价款。
    被告辩称:(1)根据预售合同约定,系争房屋按建筑面积计算房价,并未区分套内面积和公摊面积,签约时,原告预见到暂测面积与实测面积存在合理差异,并同意误差在3%内的处理方式为按实测面积计价,且原告已根据实测的面积支付了房款,未提出异议(2)预售合同第五条关于建筑面积的约定,采纳了最高人民法院《商品房买卖合同解释》和建设部《商品房销售管理办法》的相关规定,故该项约定有明确的法律依据。而原告依据的直辖市政府房地产转让办法,与这两个法律文件有矛盾,效力低于这两个法律文件。(3)双方签约时,系争房屋已经竣工,原告通过看房对房屋实际的建筑面积产生预期利益认可,与实际利益一致,并未受到损失,被告亦为在签约后恶意更改房屋面积。原告取得的房屋产权证上登记面积为实测面积,却不愿按实测面积支付房款,属于不当得利,违反公平原则。综上,原告应按照实际建筑面积支付房款。故不同意原告的诉请。
    法院裁判:法院审理后判决被告某公司返还原告刘某房款。一审宣判后,被告某公司提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

    律师评析:本案案情并不复杂,争议焦点为,系争房屋实测公摊面积相比预售合同暂测公摊面积有所增加,增加的面积是否应计收房款。根据双方预售合同第五条约定,“如甲方(被告)暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外 ,按下列约定处理......”,而由原告所援引的房地产转让办法作为地方政府规章,实际上已由原被告通过预售合同条款约定而成为合同内容,因而对原被告均产生合同约束力。现系争房屋因公摊面积增加的面积,按照直辖市政府房地产转让办法的规定,被告不应计收房款。原告主张被告返还增加面积的房款,合法有据。原告根据预售合同约定不应支付公摊增加的房款,具有合同依据,不构成不当得利。法院遵循合同约定优先,侧重保护购房者权益的审判思路,圆满解决了此案,判决公正合理。


山东华林律师事务所   何敬伟律师

山东华林律师事务所   于学东律师


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