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轻微质量瑕疵不能成为拒绝接收房屋的理由
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    案情:被告某地产公司与原告签订购房合同,被告的相关许可齐全,双方约定了价款,且同时约定:以下情况之一均视为房屋的交付使用,以最早发生日为交接日,并作为房屋交接的标志,(1)原告签署房屋的交付协议书或房屋交接书(2)原告接受该房屋的主要入户钥匙(3)原告开始对该房屋进行装修或者以其他方式使用该房屋。随后,原告按约定给付了首付款,并以银行贷款方式支付剩余款项完毕。某日原告收到被告收房通知,于是至系争房屋查验,发现该房屋存在地坪起鼓起砂、墙面起壳等质量瑕疵,被告亦认可上述瑕疵。当日,原告签署《业主入住交接单》,但在该交接单上签署:“注:此单本人签署仅作交付维修基金使用,而并未做交房之交接单。”

    原告诉称,合同签订后,原告依约付款,开发商应将无质量瑕疵的房屋交给原告。但被告交付的房屋有质量瑕疵,未将瑕疵整改以前,被告交付的房屋未达交付条件,原告无法接收。故起诉至法院请求判令支付逾期交房违约金并将系争房屋交付原告。

被告辩称,不存在没有交房的事实。一般房屋质量瑕疵,不影响开发商交房。被告根据合同约定已经将房屋交付了原告,且原告在业主入住的交接单中也签名确认了收房。原告在交接手续办理之前看房多次,双方在没有问题的情况下, 才办理交接手续的。

    法院判决:驳回原告诉讼请求。一审宣判后,原告对判决不服提起上诉,二审驳回上诉,维持原判。

律师说法:本案中,原被告签订的购房合同系双方当事人真实意思的表示,合法有效,被告应按合同约定的时间将房屋交付原告。结合具体案情,本案争议焦点问题是被告交付的房屋有质量瑕疵,原告是否可以拒绝收房。原告认为其虽然签署交接单,但因房屋有质量瑕疵,原告已在交接单上注明“该交接单未做交房之交接单”,视为被告未交付。而实际上,本案中,系争房屋已经符合双方合同约定的交付条件,原告亦依被告通知前往验房,即使房屋存在质量瑕疵,但原告无证据证明该质量瑕疵影响房屋的正常居住使用,故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,未得到法院支持。

    由这起案件我们知道,轻微的质量瑕疵不能成为拒绝接收房屋的理由。根据合同法第148条的规定:因标的物的质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。可见,房屋质量瑕疵只有严重程度达到根本性违约,不能实现合同目的时,买受人才可以拒绝收房。如果是一般的质量瑕疵,不影响房屋的正常居住使用,买受人不得拒绝收房。

    实践中,关于房屋质量瑕疵严重程度是否达到根本性违约,可以通过以下几个反向标准来判断:1、工程未经验收或者验收不合格。也就是说开发商交付的房屋都必须经过工程验收,未经验收或验收不合格,不得交付,买受人可以拒收。2、房屋主体质量不合格。房屋主体质量不合格主要是指建筑物的地基基础工程和主体结构工程不合格,既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分,也包括房屋地上工程所涉及部分。根据《商品房销售管理办法》第35条规定:商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。3、质量瑕疵严重影响正常居住使用。此处的质量瑕疵,指除了地基基础工程和主体机构工程之外的工程质量瑕疵,包括屋面防水工程和其他工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。这些质量瑕疵,如果没有影响正常居住使用,买受人不得拒绝收房,如果严重影响正常居住使用,买受人可以拒绝收房。当然,买受人认为房屋质量严重影响正常居住使用的,需要负担举证责任。一般可以通过鉴定机构鉴定,检验是否达到严重影响正常居住使用的程度。4、出现了合同中约定的构成根本性违约的质量瑕疵。根据合同自治原则,如果《商品房买卖合同》明确约定当商品房存在质量瑕疵时如墙面开裂等,买受人可以拒绝接受商品房的,则当这种情况发生时,买受人可以拒绝收房。

    综上,本案系争房屋经过竣工验收合格,虽有质量瑕疵,但房屋的地基基础工程和主体结构工程合格,质量瑕疵也不影响房屋的基本使用功能,也不是合同约定的构成根本性违约的瑕疵情况,这样的质量瑕疵,不影响开发商交房义务的履行,买受人不得拒收房屋,也不能追究出卖人逾期交房的违约责任。


山东华林律师事务所   何敬伟律师

山东华林律师事务所   于学东律师

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