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商品房预售欺诈要加倍赔偿
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【案 情 简 介】
    王某与某公司签订商品房买卖合同,支付房款后,该公司未按约定时间交付房屋,此后王某多次要求某公司付房屋未果,在追房过程中,王某发现该公司未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证,王某认为该公司在签订合同时故意隐瞒事实,存在欺诈行为,即诉至法院,要求判令该合同无效,被告应返还购房款32.8万元,赔偿利息82078元,并支付惩罚性赔偿金(加倍赔偿)32.8万元。
    法院审理后认为,本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键,由于该公司不具备从事商品房开发经营的资格,所建房屋应视为自用自建房。根据有关法律之规定,自建房不得提前预售,因此,应当认定双方订立的商品房买卖合同无效。王某所提惩罚性赔偿问题,最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房,而论争房屋只是自用自建房而非商品房,不在适用范围之内,不应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第51条,第52条第(5)项,第58条之规定作出判决:原告王某与被告所签订的商品房买卖合同无效;被告返还原告所交购房款32.8万元,并赔偿原告利息80275元;驳回原告要求被告支付惩罚性赔偿32.8万元的请求。
【律 师 评 析】
    本案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋买卖中的适用范围问题。房屋买卖在我国又分为商品房和非商品房(指自用房)买卖。1987年,国家计委、城乡建设环境保护部和国家统计局在联合发布的《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》中,对商品房作出明确界定。商品房是指由房地产开发和出售的住宅,商业用房及其他建筑物。为了自用而自建或委托其他单位建设的房屋及其他建筑物,不属于商品房的范围。
根据我国《城市房地产管理法》的规定,通常情况下,房地产转让必须依法登记领取权属证书为前提,否则销售行为无效,但国家对商品房买卖却规定了预售制度,商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。当然,提前预售必然增大购房者的风险,国家为此规定了预售许可准入制度和预售登记制度(物权法规定)。同时,房地产开发商与商品房购买者之间的关系类同于经营者与消费者的关系,一定情形下应当参照适用《消费者权益保护法》有关欺诈行为的加倍赔偿规则。为此,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定,出卖人订立商品买卖合同时,具有三类欺诈情形的,买受人可以请求返还已付购房及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。 由上述规定可见,上述预售制度和加倍赔偿制度只适用于商品房,并不适用于自用建房买卖。在司法实践中,自用建房买卖双方被视为一种平等主体关系,适用《合同法》调整。因此,本案被告提前预售自用自建房应当认定无效,同时由于该房不属于商品房,不能适用加倍赔偿法则。


 

山东华林律师事务所   何敬伟律师

山东华林律师事务所   于学东律师

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