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农村私有房屋买卖合同的效力
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案例:崔某系泰安市岱岳区A村村民,1992年,泰山区B村村委同意其迁入本村落户。1996年崔某将原属于B村村民刘某的位于本村的正房四间东西平房各两间,以三万元的价格买下,立下契约为证。后来随着城市不断扩张,房价的涨幅很大,崔某购买的房屋又面临拆迁,并可补偿获得两套楼房,刘某就以崔某购房时不属于B村集体经济组织成员为名,向泰山区人民法院起诉,请求法院判令当时签定的房屋买卖协议属于违反法律强制性规定的无效协议,崔某归还房屋,并承担诉讼费用,以期自己获得拆迁利益的目的。

原告观点:其一,《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。其二,《山东省宅基地管理办法》第3条规定:“农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有,村民只有使用权,没有所有权,禁止擅自买卖和非法转让”。其三、《合同法》第44条规定依法成立的合同,自成立时生效,法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的,依照其规定。其四、认为崔某是B村空挂户,不能享受本集体经济组织的权利和义务。

被告观点:其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。 其二,最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

律师观点:目前因为《物权法》实行,北京市函家村案件导火索引起,威海市规划,当地涉及众多类似案件,《山东省审判工作纪要》也对此进行了规定,本律师也为该类似案件代理两起,对《山东省审判工作纪要》中当时提到的“只要不是农村村民之间的买卖,一律认定无效”我们且不能作为定案及审理的依据。我国至今尚未有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定,仅有一些原则或文件规定并不属于法律或行政法规,不能作为合同无效的根据。所以笔者认为房屋买卖合同有效。

  首先,确认合同无效是确认之诉,返还房屋合同属于给付之诉,两诉不能在同一案中诉讼,关于农村宅基地权属纠纷应该先经政府有关部门裁决或法院判决后再起诉。

  其次,原告刘某的行为是违背法律旨意的,并不是为了维护其合法权益的,这和民法通则的诚实信用、公平等原则相违背。而且当时原告及该村村委对被告的身份是明知的,且契约是双方的真实意思表示,合法真实有效。
  再次,认定合同无效,应当以合同法规定为依据。《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 ㈠国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》,不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。㈡把《土地管理法》第62、63条结合起来分析,《土地管理法》的立法本意是,禁止农村集体土地使用权单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权转让并不禁止,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。㈢所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,则很难称之谓对其房屋享有所有权了。㈣《继承法》规定农村房屋可以继承,意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性,决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话,那么随着一些法律事实的变化,其权利享受主体的身份将不是一成不变的,而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定,仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。㈤农村房屋转让后,新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。综上所述,根据法无明文不为禁的原则,农村房屋买卖合同有效。
  本案,刘某一审败诉,法院判决房屋买卖合同有效,驳回其诉讼请求;刘某上诉,二审维持原判。

    山东泰山法正律师事务所  朱兆瑞律师

    山东泰山法正律师事务所  郭庆新律师



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