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万亿存量房市场暗战
更新时间:2014/11/3 8:33:34      点击:957次

本报记者 荆宝洁 北京报道

北京最大的二手房中介链家地产10月23日宣布与搜房终止合作关系后,大型门户网站搜狐焦点网则宣布端口免费。

链家、我爱我家等传统中介,正在斥重金打造线上平台。“房多多”等新型房地产互联网平台,则已悄然布局,谋取一席之地。年成交额早已超过万亿的存量房市场,以其迅速增长的规模,吸引着投资机构的目光。

万亿市场诱惑

公开数据显示,北京、上海等一线城市的二手房交易量已连续多年超过新房,杭州等个别二线城市二手房也已超越新房。从二手房市场集中度来看,根据中原地产的测算,2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市,成交金额的39%集中在一线城市。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出,从国际对比来看,城市化进程接近尾声的美国、英国、法国、澳大利亚,二手房成交量分别是新房的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍,但其首都圈和近畿圈的占比则分别达3倍和1.9倍。

据巴曙松预测,到2020年,中国的存量房市场将居全球之首。目前我国商品房存量已超过1亿套,2020年商品房存量将达1.6亿套。考虑到足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速,巴曙松称,我国二手房市场的全面爆发是大势所趋。

2013年全国商品房销售额为8.14万亿元,假如二手房占比40%,则二手房的销售额也达3万多亿元。何况,这一规模正在迅速增长。这正是众多投资机构抓紧在二手房市场布局的原因。

一方面,占据国内二手房端口最大流量的搜房,走向线下,与多家房地产代理和经纪机构联姻;另一方面,其他房地产代理和经纪机构也加快了自己网络的建设。行业几乎所有的公司都在做“跨界”的思考。

打通一、二手房市场,已成为部分大型二手房中介机构的必选项。敏锐把握客户动向的二手房经纪人,正在成为新房代理行们不可小觑的竞争对手。北京万科与链家达成合作,让后者帮万科卖新房。链家旗下已有一家专做高端项目代理的丽兹行。2012年前后,链家以4000万元两度入股一手房代理公司高策地产服务机构,持股比例超过20%。高策地产服务机构董事长陶红兵评价称,“左晖很爽快。”

二手房经纪还可衍生出其它相关服务,比如金融业务,基于客户交易行为的数据分析。随着交易规模的日益扩大,它们掌握的庞大客户数据库,将成为各大金融和投资机构争相邀宠的金库。有一天,一家二手房公司也有可能成为咨询公司。

搜房面对的不仅仅是传统中介的竞争,还有一些新兴的房产O2O平台正在崛起,如吉屋网和房多多。2013年,房多多电商平台成交额达400亿;2014年上半年,平台交易额突破500亿。

道路与梦想

据21世纪经济报道记者了解,链家2013年的经纪业务收入超过50亿元。记者多次问过链家董事长左晖是否有上市打算。左晖的回答是,还不急,链家上市不是为了钱。换言之,链家并不缺钱。

链家品牌中心总监徐东华打算送北京万科一份礼物。根据万科住宅在三级市场流转时产生的数据形成一份书面报告。“这可能是未来‘万科们’做产品设计时的重要参照。”

链家占据了北京二手房市场55%左右的份额,超过第二名两倍有余。从布局上看,我爱我家、21不动产早已开始全国化布局。但链家是先深耕北京市场以后,再将其在北京的模式拓展至其它城市。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖评价说,绝大多数传统中介都采取加盟和直营相结合的方式,唯独链家所有店都是直营。链家现已进入外地10个城市。

在业界同行看来,链家的异地扩张并不成功。实现盈利的城市寥寥无几。徐东华向21世纪经济报道记者透露,目前链家仅在青岛和成都实现盈利。但徐东华解释称,链家对于外地城市负责人的考核指标不是利润,而是3年以后的市场占有率,以及主要商圈占有率。

徐东华称,一旦市场铺开以后,凭借链家的数据能力,出业绩是早晚的事情。链家要求异地公司必须遵守底线,不切单,不挖人。“行业特点决定了二手房中介没办法快速扩张、快速盈利,速度快了是会出问题的。”徐东华说。他称,某电商平台通过挖角链家经纪人的方式,实现了短期内业绩的大幅提升。但一旦经纪人的资源枯竭,他们将被“抛弃”。

胡景晖也认为,“来势汹汹”的互联网公司并不可畏。线下的过程很复杂,链条很长。行业仍然存在着很高的门槛,现实的复杂性会超越互联网公司的想象。


“在全世界范围内,中介服务水平、操作方式、技术理念都已经形成一定的发展格局。”胡景晖说,如果说互联网从技术上改变了生产方式,但其核心并未改变。正如搜狐焦点二手房网的一封公开信所言:竞争归根到底是对用户体验的竞争,谁能更大程度地响应、满足市场需求,提供更便捷的优质产品和服务,谁就能获得竞争中的领先。

未来中介公司的物理形态可能会发生改变。徐东华称,已经独立成立公司的链家网有可能不只卖链家经纪人录入的房子,而将成为开放的电商交易平台。胡景晖分析,在中国亦有可能实行欧美国家实行的独立经纪人制,中介必须服务好经纪人,保障经纪人的利益。 

来源:21世纪经济报道    【打印】 【关闭
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