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关于签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责
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山东泰山法正律师事务所

【基本案情】
  2010年1月14日,泰安市民陈某向李某借款250000元,约定于2010年7月30日前归还,孙某表示愿意以自有房产一处为该债务提供担保。借款当日陈某与李某签订借款协议一份,载明借款金额和还款日期等事项,孙某在协议下方注明:“担保人承诺,对上述借款,担保人自愿将座落于XX处的自有房产提供给李某作为抵押,如到期不能还清,承担担保责任。担保人孙某。”借款到期后,陈某未还款,李某于2010年11月9日诉至法院,要求陈某立即归还借款,其不能归还部分,要求对孙某房产实现抵押权。经审理查明,协议签订后,孙某将房屋产权证交由李某保管,但对该房产并未办理抵押登记手续,庭审过程中,虽经法院对相关法律法规予以释明,但被告孙某拒绝配合办理抵押登记手续。
【律师说法】
  本案审理过程中,对李某和陈某之间法律关系的认定并无争议,对李某与孙某之间的法律关系的认定需要解决两个问题:
一、未办理抵押登记时,抵押合同是否有效?
  对于抵押合同生效时间和抵押权成立时间,我国现行法律有如下规定:1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定 “ 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”,第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”显然,两部法律对抵押权成立时间规定一致,即自登记时设立;而根据新法优于旧法的法律适用原则,抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定,即自合同成立时生效,抵押权是否成立不影响抵押合同的效率,因此只要符合一般合同生效要件,即使未办理抵押登记,抵押合同亦应有效。
二、被告孙某承担的责任是何性质?
  法正律师孙宁国认为,被告孙某在本案中承担的应该是一种违约责任。因为《物权法》的颁布明确了 “物权、债权区分”原则,即使抵押物权不成立,仍不影响抵押合同的成立及生效。本案中,抵押合同签订后,孙某即负有配合李某办理抵押权登记的义务,这一义务的履行便于李某取得抵押权,抵押权设立后,李某对其与陈某之间的债务在抵押物价值范围内得到担保。而孙某在了解相关法律规定后拒绝配合办理抵押登记的行为正是不履行这一义务的表现,是一种违约行为,应依法承担违约责任,即在其房产价值范围内,对李某损失进行赔偿,李某的损失,应为从陈某处无法实现的债权的金额,因此,孙某承担违约责任的方式也就表现为补充清偿责任。
  【法院判决】
  法院经审理认为,原告李某与被告陈某之间签订的《借款合同》依法成立生效并已履行被告陈某应依约定归还借款;被告孙某在借款合同后自愿书写的抵押条款未违反法律法规禁止性规定,依法有效,其与原告之间的《抵押合同》成立并生效,因抵押物未依法办理登记手续,抵押权不能成立,被告孙某应在房产价值内承担补充清偿责任。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决被告陈某于本判决生效后十日内归还原告李某借款本金250000元,被告孙某在XX房产价值范围内承担补充清偿责任。

 

登记机构提示:

    《中华人民共和国物权法》第187条规定:以建筑物和其他土地附着物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第179条及第199条规定,抵押权是一种优先受偿权;同一财产向两个以上债权人抵押的,抵押权已登记的先于未登记的受偿。 

    山东泰山法正律师事务所  朱兆瑞律师

    山东泰山法正律师事务所  郭庆新律师

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