首页 | 收藏本站 | 设为首页
房产业务咨询:0538-8222375
房产监察 :0538-8296806
市场管理 :0538-8296979
房产测量 :0538-8336613
资金监管 :0538-8298796
泰山分中心:0538-6118686
岱岳分中心:0538-8565359
高新区分局:0538-8938036
监督电话 :0538-8296908
润发网络 :0538-8230538
夫妻单方处分房产的效力
     点击:2371次

山东泰山法正律师事务所

     简要案情:李某是家中独女,父母分别于2007年10月、2008年7月去世,遗留有房产一处,李某作为父母唯一的法定继承人继承了该房产。2009年10月5日,李某与刘某签订房屋转让协议,约定李某将继承父母所得的房产以20万元的价格转让给刘某,协议签订后刘某支付给李某现金20万元,李某也将房屋交付给刘某。随后经当事人申请,房管局就该房产向刘某颁发了房产所有权证。2010年元旦,李某丈夫范某强行搬入该房屋内居住。刘某以范某侵犯其房产所有权为由将范某诉至法院。2010年5月,法院经审理后作出判决,认定范某侵犯了刘某的房产权,判令范某于判决书生效后5日内从刘某房屋内搬出。

    判决理由:人民法院经审理认为:我国婚姻法第十七条规定,李某继承的该房产应属李某、范某夫妻共同共有。虽然李某未将其父母名下的房产办理变更登记手续,但这只是房产登记形式上的瑕疵,该房产实质上已成为李某夫妻共同共有财产。《物权法》第106条规定:无处分权人将不动产或动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。我国《婚姻法解释(一)》第十七条第(二)项也规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的,夫妻双方应平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道对抗善意第三人。法院查明,在李某与刘某签订房屋有偿转让协议前,李某、范某夫妇曾共同见过刘某谈卖房一事,刘某并不熟悉李某、范某夫妇,不知道其感情如何。因此,刘某完全有理由相信李某处分该房产是其夫妻双方共同的意思表示,刘某按当时市场价支付了房屋对价,行为属善意受让,范某以“不知道”为由对抗刘某理由明显不足。虽然《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条和《婚姻法解释(一)》第十七条第二项关于善意取得的规定均未明确规定适用于动产或不动产, 但在2007年10月1日开始施行的《物权法》第106条规定中,对善意取得财产的适用范围已经作了明确规定。李某、刘某达成房屋有偿转让协议双方随即履行了合同义务,并随后又办理了该房产的变更登记手续,房产管理机构也向刘某颁发了该房产的产权证书,因为不动产登记是由国家设置的,以国家的公信力为后盾,根据“不动产登记的公信力”原则,其他人不得对抗刘某对该房产的所有权。基于上述理由,李某与刘某于2009年10月5日签订的房产有偿转让协议主体适格,是双方的真实意思表示,内容不违反法律法规禁止性规定,符合诚实信用、等价有偿的契约原则,应为有效协议。综上,法院判决支持了刘某的诉讼请求。
    律师解析:夫妻单方隐瞒事实,擅自处分夫妻共有财产引发的纠纷是实务中经常遇见的一类纠纷,《物权法》实施以前的司法实践中,法院处理此类问题虽然也非常注重保护善意第三人的合法权益,但毕竟当时的法律规定对善意取得制度财产适用范围没有作明确规定,《物权法》颁布实施后,使此类纠纷案件的处理有了明确的法律依据。特别是今年8月13日最高人民法院新作出的司法解释即《婚姻法》解释(三),其中第11条更进一步明确规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。对于上述一案中,李某的擅自处分行为如果给丈夫范某造成了经济上的损失,夫妻双方如离婚时范某可以要求李某赔偿经济损失。在此需要注意的是,提出赔偿经济损失的要求应是在夫妻双方离婚时,不离婚只要求赔偿损失的,不可能得到法院的支持,《婚姻法》解释(三)第11条规定的该前提条件与《物权法》第106条的规定有所不同,也主要是基于双方具有特定的身份关系而考虑的。

 

 

登记机构提示:

    依据《中华人民共和国物权法》第九条规定、建设部《房屋登记办法》第十三条规定,共有房屋,共有人应当共同申请登记,只有在登记簿中明确记载了共有人,才能对抗第三人。

    在此,泰安市房产交易中心提醒广大市民,签订了取得房屋所有权的协议后,一定要及时到房屋登记机构申请房屋所有权登记;属于共有的房屋,共有人一定要共同申请,防止发生不必要的纠纷。

 

    山东泰山法正律师事务所  朱兆瑞律师

    山东泰山法正律师事务所  郭庆新律师

 

   【打印】 【关闭
主办:泰安市房产交易中心 版权所有:泰安市润发信息科技有限公司 
联系热线:0538-8230538 E-mail:ta0538fcw@126.com 
鲁公网安备 37090202000186号   鲁ICP:10209076 经营性许可证编号:B2-20100055